Quy trình 7 bước giúp mua bán nhà đất an toàn hơn

Các giao dịch liên quan tới bất động sản như đất, nhà gắn liền với đất, chung cư là những giao dịch có giá trị lớn, Người mua sẽ gặp nhiều rủi ro như mất tiền, không thể sang tên cho mình … nếu không tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật liên quan đến việc mua bán đất.

Dưới đây là một số vấn đề Người mua cần biết khi thực hiện mua bán đất:

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất;

Đất không có tranh chấp;

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bước 1. Kiểm tra giấy tờ đất, tranh chấp đất

Trong bất kỳ giao dịch bất động sản nào, Người mua cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng Giấy tờ chứng minh Người bán được quyền sử dụng đất vào thời điểm hiện tại và có thể chuyển nhượng sang cho mình.

Kiểm tra xem đất thuộc sở hữu chung của nhiều người, của hai vợ chồng hay sở hữu riêng, nếu thuộc sở hữu chung của nhiều người hoặc hai vợ chồng thì phải đảm bảo những đồng sở hữu đồng ý chuyển nhượng.

Bên cạnh đó, để đảm bảo lô đất không bị tranh chấp hay bị quy hoạch hoặc có quy hoạch theo đúng thông tin Người bán cung cấp, Người mua nên đến UBND xã/phường nơi mảnh đất tọa lạc để hỏi thêm lô đất này có tranh chấp hay không, có bị quy hoạch gì hay không trước khi tiến hành đặt cọc.

Bước 2. Ký kết Hợp đồng đặt cọc và đặt cọc

Sau khi đã kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý và quyết định mua đất, Người mua tiến hành ký kết Hợp đồng đặt cọc và đặt cọc. Lúc này người mua cần hiểu rõ là nếu không tiếp tục mua lô đất, Người mua sẽ bị mất tiền cọc hoặc ngược lại, nếu Người bán không tiếp tục bán thì phải hoàn trả số tiền cọc và chịu phạt thêm một số tiền đã đặt cọc. 

Ngoài ra, trong Hợp đồng đặt cọc, các bên cần phải thỏa thuận rõ:

1. Thời điểm ký kết Hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng;
2. Thời gian thanh toán tiền cọc và số tiền chuyển nhượng còn lại;
3. Trách nhiệm chi trả các chi phí liên quan tới việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân của Người bán, lệ phí trước bạ, chi phí thuê đơn vị làm giấy tờ ….

Bước 3. Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để ký kết Hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng, Người mua và Người bán cần chuẩn bị những tài liệu sau:

• Bản chính CMND và hộ khẩu của Người mua và Người bán, nếu lô đất thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng thì phải có đầy đủ CMND và hộ khẩu của hai vợ chồng kèm theo Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn;
• Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường được soạn thảo và ký kết theo mẫu của phòng công chứng.

Ngay sau khi ký kết Hợp đồng công chứng, thường Người mua sẽ thanh toán toàn bộ giá trị hợp đồng cho Người bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận giữ lại một phần tiền sẽ trả sau khi Người mua nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận quyền sở hữu (hoặc sử dụng) thuộc về Người mua.

Bước 4. Nộp hồ sơ đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

Bước 5. Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có)

Bước 6. Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế như sau:

• Lệ phí trước bạ = 0,5 % x (Diện tích đất  x  Giá 1 m²đất tại Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh)
• Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%

Riêng đối với cá nhân chỉ có một nhà ở duy nhất thì khoản thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản thuộc trường hợp được miễn thuế.

Bước 7. Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã nộp thuế, Người mua nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.